Resposta rápida: A NBR 5674 exige que toda edificação tenha um sistema formal de gestão de manutenção, com plano documentado de manutenção preventiva, corretiva e preditiva. Em janeiro de 2024 a norma foi atualizada — a ABNT NBR 5674:2024 cancelou e substituiu a versão de 2012 — e o IBAPE lançou uma nova edição da Norma de Inspeção Predial em 2025. Na prática, é justamente esse histórico documentado que separa uma manutenção preventiva bem feita de uma futura perícia judicial por vício construtivo.
A NBR 5674 mudou: o que isso significa para o seu condomínio?
A ABNT NBR 5674:2024 cancelou e substituiu formalmente a versão de 2012, atualizando os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. A lógica central da norma permanece a mesma: toda edificação — residencial, comercial ou industrial — precisa ter um plano de manutenção que cubra três frentes. A manutenção preventiva são as inspeções e intervenções programadas para evitar que uma falha aconteça. A manutenção corretiva é a ação tomada depois que um problema já foi detectado. E a manutenção preditiva se baseia no monitoramento das condições reais dos sistemas prediais, antecipando desgastes antes que virem falha. O detalhe que poucos síndicos percebem é que essa norma não é apenas uma boa prática recomendada — ela é o documento técnico que baliza qualquer avaliação futura sobre a origem de um dano, ou seja, se ele veio de defeito de construção ou de falta de conservação ao longo do tempo.
Por que a manutenção não documentada vira prova contra o condomínio?
Quando surge uma infiltração, uma fissura estrutural ou um problema de impermeabilização, a primeira pergunta técnica — seja numa perícia judicial, seja numa negociação direta com a construtora — é: existe histórico de manutenção documentado? Sem esse registro, fica muito difícil separar o que é vício construtivo, de responsabilidade da construtora ou incorporadora, do que é desgaste natural por ausência de conservação, de responsabilidade do próprio condomínio. Esse vácuo probatório é apontado por especialistas do setor como um dos fatores por trás do crescimento das ações judiciais envolvendo vício construtivo no Brasil, um movimento que acompanha o aumento constante no volume de empreendimentos entregues nos últimos anos. Em outras palavras: quanto mais se constrói, mais essa lacuna de documentação pesa contra quem não tem prova em mãos.
O que está em discussão no Congresso sobre prazo de garantia?
Está em tramitação no Senado o PL 3.997/2024, que propõe fixar em 5 anos o prazo para ações judiciais por vício construtivo, contado do habite-se no caso da construtora, ou da entrega das chaves no caso da incorporadora. O projeto busca resolver justamente a insegurança jurídica gerada pela ausência, hoje, de um prazo prescricional claro no Código Civil para esse tipo de demanda. Essa lacuna legislativa é apontada como um dos motivos da judicialização excessiva que sobrecarrega tanto o Judiciário quanto as construtoras e incorporadoras — e reforça, mais uma vez, a importância de ter documentação técnica robusta desde o início da vida útil do imóvel.
Com que frequência o laudo de inspeção predial precisa ser renovado?
A periodicidade não é definida por uma lei federal única — ela varia conforme a legislação municipal de cada cidade. Um exemplo prático: em Porto Velho (RO), a lei municipal exige que o Laudo de Inspeção Predial (LIP) seja renovado a cada 5 anos para edificações com até 20 anos de uso, com prazos mais curtos para prédios mais antigos. O laudo precisa ter Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) e seguir as normas técnicas do IBAPE e da ABNT. Vale a pena o síndico ou proprietário checar a legislação específica do seu município, mas o princípio técnico por trás da exigência é o mesmo em qualquer lugar do país: inspeção periódica, documentada e assinada por profissional habilitado.
Quadro-resumo: NBR 5674 na prática
PontoO que dizNorma vigenteABNT NBR 5674:2024 (substitui a versão de 2012, cancelada em janeiro de 2024)Tipos de manutenção exigidosPreventiva, corretiva e preditivaNorma complementar de inspeçãoNorma de Inspeção Predial do IBAPE, atualizada em 2025Prazo em discussão para ações por vício construtivo5 anos, contados do habite-se ou da entrega das chaves (PL 3.997/2024, em tramitação no Senado)Exemplo de periodicidade municipal (Porto Velho/RO)Renovação do Laudo de Inspeção Predial a cada 5 anos, para edificações com até 20 anos
Como a RNGOMES Engenharia entra nesse processo
A RNGOMES Engenharia elabora laudos de vistoria e assistência técnica para conservação predial, com base na NBR 5674 e, quando há reforma envolvida, também na NBR 16280. Esse trabalho inclui o levantamento do estado de conservação da edificação, a identificação de patologias construtivas, a orientação técnica sobre o que é manutenção preventiva versus reparo emergencial, e a organização da documentação (ART/RRT) que sustenta o síndico ou proprietário caso a situação evolua para uma disputa judicial. Também atuo como assistente técnico em casos que já chegaram à fase de perícia, ajudando a interpretar laudos periciais e a formular quesitos técnicos. O objetivo prático, em qualquer um dos dois cenários, é sempre o mesmo: ter o histórico de manutenção pronto antes que ele vire questão de perícia, não depois que o problema já está instalado.
Perguntas frequentes
A NBR 5674 é obrigatória por lei?
A norma técnica em si não tem força de lei federal automática, mas serve de referência técnica em disputas judiciais e é frequentemente exigida por legislações municipais e por seguradoras.
Quem deve manter o plano de manutenção do condomínio?
A responsabilidade formal é do síndico, mas a execução técnica, incluindo inspeções, laudos e ART, deve ser feita por profissional habilitado.
Um laudo de inspeção predial evita uma perícia judicial?
Não elimina o risco, mas reduz significativamente a chance de disputa, ao documentar objetivamente o estado da edificação e separar responsabilidades entre construtora e condomínio.
Com que frequência renovar o laudo de inspeção predial?
Depende da legislação municipal e da idade do edifício. O intervalo mais comum observado em leis municipais fica entre 3 e 5 anos, sendo mais curto para edificações mais antigas.
Quer colocar a manutenção do seu condomínio em ordem?
Se o seu condomínio ainda não tem um plano de manutenção formalizado, ou se você precisa de um laudo técnico para documentar o estado atual da edificação antes que um problema pontual vire disputa judicial, fale com a RNGOMES Engenharia. Chame no WhatsApp
Conteúdo produzido pela RNGOMES Engenharia com base em normas técnicas (ABNT NBR 5674:2024, Norma de Inspeção Predial IBAPE 2025) e fontes públicas mencionadas no texto. As informações têm caráter informativo e não substituem uma avaliação técnica específica do seu caso.