Resposta rápida: O STJ afetou o Tema 1.432 dos recursos repetitivos para definir o momento em que a perícia deve avaliar o imóvel em processos de desapropriação, com efeito vinculante para todo o país. Pela regra geral hoje consolidada, a indenização segue o valor apurado na data do laudo pericial judicial — e não da imissão provisória na posse —, mas o próprio STJ admite três exceções quando há longo intervalo entre a imissão e a perícia, valorização exagerada do imóvel ou valorização decorrente da própria obra pública. Enquanto a tese não é publicada (estimativa: entre meados e o fim de 2027), cada laudo pericial precisa justificar tecnicamente, com base na NBR 14653, qual data-base é defensável no caso concreto.
O que é o Tema 1.432 do STJ e o que está em julgamento?
A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou quatro recursos especiais — REsp 2.004.109, REsp 1.809.093, REsp 1.814.350 e REsp 1.950.981 — ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro Afrânio Vilela. A afetação foi deliberada em sessão eletrônica encerrada em 28 de abril de 2026 e publicada em 7 de maio de 2026. A questão submetida a julgamento é definir o conceito de contemporaneidade da avaliação para identificar o preço atual de mercado em ação expropriatória direta ou indireta, tanto no parâmetro geral quanto nas exceções cabíveis.
Pelo art. 1.037, §4º, do CPC, o recurso afetado deveria ser julgado em até um ano — o que aponta, como referência normativa, para maio de 2027 —, embora esse prazo seja impróprio. O histórico de temas repetitivos sobre desapropriação na 1ª Seção mostra intervalos entre a afetação e a publicação do acórdão que vão de cerca de quatro meses a mais de dois anos, o que torna razoável estimar o julgamento entre meados e o fim de 2027, com publicação do acórdão só no início de 2028.
Importante para quem está com um processo em andamento: a suspensão determinada pela afetação atinge apenas recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes. Processos em primeira instância e em fase de apelação continuam tramitando normalmente, com produção de perícia, prolação de sentença e julgamento de apelações.
Qual é a regra geral sobre a data da avaliação pericial, hoje?
O caput do art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41 estabelece que a indenização deve ser contemporânea à avaliação. O STJ consolidou, há mais de uma década, que esse marco temporal corresponde à data da perícia judicial — ou seja, ao laudo técnico adotado pelo juiz para fixar o justo preço —, pouco importando a data da imissão na posse ou da avaliação administrativa (STJ, REsp 1.314.758/CE, 2ª Turma). As Turmas de Direito Público aplicam esse entendimento de forma uniforme, inclusive nas desapropriações indiretas, em que o valor também é apurado na data da perícia, e não na do apossamento administrativo.
Quando a regra da contemporaneidade pode ser afastada?
A regra não é absoluta. O STJ admite sua mitigação para evitar o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), conforme a síntese fixada no REsp 1.793.598/MG (2ª Turma, DJe 18/12/2020), em três hipóteses que frequentemente se combinam:
- Longo intervalo entre a imissão provisória na posse e a realização da perícia;
- Valorização exagerada do imóvel nesse período, gerando desequilíbrio econômico-financeiro entre as partes;
- Valorização decorrente da própria obra pública ou infraestrutura realizada pelo expropriante — a chamada "vantagem da coisa feita".
A primeira hipótese foi reafirmada pela 1ª Turma em decisão de 2025 (AgInt no AgInt no AgInt no AREsp 2.165.112/MT, DJEN de 4/4/2025). Mas as exceções não se presumem: quem as invoca precisa comprovar concretamente a distorção, sob pena de prevalecer a regra geral (AgInt no AREsp 1.939.816/TO, DJe 18/5/2022). Vale lembrar ainda que os juros compensatórios aplicáveis à indenização estão fixados em 6% ao ano, patamar validado pelo STF na ADI 2.332 e reafirmado pelo STJ em 2024 — outro elemento que compõe a conta final da justa indenização.
Quadro-resumo: Tema 1.432 e a data-base da indenização
AspectoRegra ou referênciaSituação em 2026Marco temporal geralData da perícia judicial, não da imissão na posseConsolidado (REsp 1.314.758/CE)Exceção 1Longo intervalo entre imissão e períciaReafirmada em 2025 (AREsp 2.165.112/MT)Exceção 2Valorização exagerada do imóvelREsp 1.793.598/MG; AgInt no REsp 1.424.340/PRExceção 3Valorização por obra pública do exproprianteREsp 1.793.598/MGJuros compensatórios6% ao anoSTF, ADI 2.332Julgamento do Tema 1.432Prazo legal: até 1 ano da afetação (mai/2027)Estimativa realista: meados a fim de 2027
Como a RNGOMES Engenharia entra nesse processo
Enquanto o STJ não publica a tese do Tema 1.432, cada processo de desapropriação continua exigindo um laudo pericial que enfrente, de frente, a discussão sobre a data-base. Não basta aplicar a regra geral por inércia: o perito precisa analisar se há longo intervalo entre imissão e perícia, se houve valorização atípica do imóvel e se essa valorização decorreu da própria obra que motivou a desapropriação — e sustentar essa análise com metodologia da NBR 14653, para que o laudo resista à impugnação de qualquer das partes.
Atuo como perito judicial e assistente técnico em processos de desapropriação, elaborando laudos de engenharia de avaliações fundamentados tecnicamente e prontos para sustentação em juízo — inclusive diante de teses ainda em formação nos tribunais superiores. Se você é advogado, incorporador, órgão público ou proprietário envolvido em um processo de desapropriação, o momento de estruturar a estratégia pericial é antes da perícia ser designada, não depois do laudo pronto.
Perguntas frequentes
O Tema 1.432 já mudou a forma de calcular a indenização?
Ainda não. O tema foi afetado em maio de 2026 e aguarda julgamento; até a publicação da tese, vale o entendimento já consolidado do STJ, com a regra geral e as três exceções descritas acima.
A perícia sempre avalia o imóvel na data do laudo?
Como regra geral, sim. Mas se houver longo intervalo entre a imissão na posse e a perícia, valorização exagerada ou valorização gerada pela obra pública, o juiz pode adotar outra data-base, desde que a exceção seja comprovada nos autos.
Quem precisa provar que uma exceção se aplica?
A parte que alega a exceção — expropriado ou expropriante. O STJ é claro: o simples decurso do tempo não basta, é preciso demonstrar concretamente a distorção no caso.
Quando sai a decisão definitiva do STJ?
Não há data marcada. O prazo legal aponta para maio de 2027, mas o histórico de temas semelhantes sugere julgamento entre meados e o fim de 2027, com publicação do acórdão possivelmente só no início de 2028.
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Desapropriações com longo histórico processual exigem um perito que domine tanto a metodologia da NBR 14653 quanto a jurisprudência do STJ sobre data-base e exceções. Atuo em perícias judiciais e assistência técnica em desapropriação em todo o país, com laudos técnicos fundamentados e prontos para o contraditório. Fale comigo e vamos analisar o seu caso: Chame no WhatsApp.
Conteúdo produzido pela RNGOMES Engenharia com base em fontes públicas (STJ, Conjur, ABNT) atualizadas até julho de 2026. Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise técnica de um laudo pericial específico nem representa recomendação de investimento ou aconselhamento jurídico.